La valoración inmobiliaria se encuentra en un punto de inflexión. Durante años, el avalúo tradicional se apoyó principalmente en el comportamiento del mercado, los costos de reposición, las tipologías constructivas y la ubicación. Sin embargo, el contexto actual exige incorporar nuevas variables que, antes, se consideraban externas: el cambio climático y sus impactos directos e indirectos sobre la habitabilidad, la infraestructura, los costos operativos y, en consecuencia, el valor de los activos.

Este análisis se desarrolla a partir del documento “El Futuro de la Valoración Inmobiliaria”, basado en la tesis del Ing. Manfred Rodríguez Jerez, el cual propone un enfoque técnico para integrar riesgos climáticos dentro del proceso de valuación y del análisis de riesgo bancario. El objetivo es aportar una metodología que permita pasar de la preocupación general a la cuantificación y la toma de decisiones.

En particular, se resalta que las entidades financieras y el sector inmobiliario, al trabajar con plazos de crédito hipotecario de mediano y largo plazo, no pueden asumir estabilidad ambiental. Amenazas como inundaciones recurrentes, precipitaciones extremas, aumento de temperaturas, sequías o ascenso del nivel del mar, pueden modificar la demanda, elevar costos de mantenimiento y seguros, e incluso limitar el uso del inmueble.

La propuesta metodológica se apoya en referencias y lineamientos internacionales, y plantea una adaptación del enfoque de riesgo al contexto inmobiliario, considerando tres componentes fundamentales:

1) Amenaza: eventos climáticos adversos con potencial de generar daño (por ejemplo, lluvias intensas, olas de calor, sequías, inundaciones o ascenso del nivel del mar).
2) Exposición: elementos del inmueble o del proyecto que están sujetos al impacto (infraestructura, servicios básicos, accesos, sistemas, áreas habitables y bienestar de las personas).
3) Vulnerabilidad: sensibilidad de los materiales y del diseño, así como la capacidad adaptativa, que incluye medidas de mitigación y resiliencia (por ejemplo, drenajes adecuados, captación de agua, protecciones físicas, soluciones bioclimáticas o materiales más resistentes).

Para traducir el riesgo climático a un lenguaje operativo, se utiliza el concepto de cadenas de impacto, que permite entender la relación causal entre un evento (por ejemplo, precipitación extrema), los impactos físicos (inundación o daño estructural), los impactos funcionales (interrupción de servicios o pérdida de accesibilidad) y, finalmente, los impactos económicos (costos de reparación, pérdida de valor, disminución de demanda o mayor riesgo crediticio).

En el documento se analiza un caso de estudio para validar el instrumento propuesto, y se evidencia que integrar estos criterios no solo fortalece el avalúo, sino que también permite valorar de manera más justa y precisa las medidas de mitigación implementadas en un proyecto. En otras palabras: la resiliencia puede convertirse en un atributo de valor, y la ausencia de adaptación puede representar una depreciación significativa.

En síntesis, el futuro de la valoración inmobiliaria no se limita a comparar precios; exige comprender la capacidad del inmueble para resistir y adaptarse a un entorno cambiante. Esta integración representa, al mismo tiempo, una mejora técnica para el profesional valuador, una herramienta de protección para el sector financiero, y una oportunidad para impulsar desarrollos inmobiliarios más sostenibles y competitivos.